La actualización del precio del alquiler es una práctica común en los contratos de alquiler de viviendas habituales y que está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos en su Artículo 18 y por la Ley de Vivienda en su Disposición Final 6º. Esta cláusula en los contratos permite que el precio del alquiler se pueda renovar cada año de acuerdo con los límites establecidos. Para poder hacerlo el contrato del alquiler firmado debe cumplir con ciertos requisitos y el casero también deberá cumplir con ciertos plazos y formas para hacerlo. Además, no siempre se puede actualizar el precio de la renta. Analizamos qué dice la normativa al respecto, en qué escenarios no se podrá subir y cómo afecta con el nuevo límite del precio del alquiler.
¿Cuándo se puede subir el precio del alquiler?
Para poder actualizar la renta de los alquileres de vivienda habitual, de acuerdo con el Artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), «la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato», es decir, el precio podrá actualizarse cada vez que el contrato cumpla un año. Así, si firmamos el alquiler en junio, cada junio de los siguientes años será cuando se pueda efectuar la actualización.
Además, el mismo artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que «La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito», es decir, el casero o la agencia inmobiliaria encargada de gestionar el alquiler deberá comunicarlo por escrito un mes antes de que se cumpla esta anualidad. Siguiendo con el ejemplo anterior, si el alquiler cumple la anualidad en junio, el propietario deberá comunicar de la actualización del precio en mayo.
La Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Vivienda regulan los temas relacionados con el alquiler y, por ello, son las que determinan cuándo éstos pueden o no incrementarse
Por último, para poder realizar esta actualización del precio del alquiler, la clausula de actualización del precio deberá aparecer en el contrato del alquiler.
Por lo tanto, para poder actualizar el precio del alquiler se deberán dar tres condiciones:
Que se realice cada vez que el contrato cumple la anualidad
Que se avise al inquilino por escrito, al menos, un mes antes
Que esta actualización esté plasmada en una cláusula específica en el contrato de alquiler
Cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el nuevo índice de la ley de vivienda
¿Cuánto se puede subir el precio del alquiler cada año?
Cada vez que el contrato de alquiler cumpla un año el propietario tendrá derecho de actualizar el precio. Si bien antes esta actualización se hacía a través del IPC, en la gran mayoría de casos, ahora la Disposición Final 61 de la Ley de Vivienda ha indicado unos límites máximos para la actualización:
Durante 2024: incremento máximo de un 3%
A partir de 2025: incremento a partir de un nuevo índice que está preparando el INE
Cabe destacar que, en el caso los caseros sean personas físicas (no empresas) podrán llegar a un acuerdo conjunto con el inquilino para subir más el precio. Aunque, aclara, «a falta de acuerdo mutuo se aplicaría el máximo del 2%».
El propietario podrá incrementar la renta de un alquiler cada vez que el contrato cumpla 12 meses en función del índice de ese momento
¿Cuándo no se puede subir el precio del alquiler?
De la misma forma, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Vivienda aclaran que en el resto de casos no se puede subir el alquiler. Es decir, de acuerdo con el análisis la renta de un inmueble no podrá incrementarse cuando:
En el contrato no hay una cláusula específica de la actualización del precio y sus condiciones
No se ha avisado al inquilino con la antelación marcada por ley
No se realiza cuando el contrato cumple con la anualidad
En el contrato del alquiler no hay una cláusula específica
Si no hay una cláusula que especifique que se subirá el alquiler de manera anual. El Artículo 18 de la LAU indica que «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos».
No se ha avisado al inquilino del incremento del alquiler con 30 días de antelación
Si el propietario o la agencia no ha avisado al inquilino, como mínimo, con 30 días de antelación de la fecha de la anualidad del contrato de que le subirá la renta del alquiler, ésta tampoco podrá incrementarse. Además, deberá hacerlo por escrito y, de nuevo, siempre que dicha subida conste en el contrato de arrendamiento. Desde la Ley de Arrendamientos Urbanos indican que «Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.»
Si un año no se actualiza el precio del alquiler, al año siguiente se podrá subir el precio de manera acumulativa, aunque nunca de manera retroactiva
Eso sí, el casero podrá – al año siguiente – aplicar la subida acumulada de los dos años anteriores. De acuerdo con lo analizado , el Artículo 1964 del Código Civil contempla la posibilidad de que el propietario pueda subir la actualización acumulativa de hasta los últimos 5 años. Aunque, eso sí, nunca de manera retroactiva. Es decir, esta subida podrá ser la suma de la subida del año anterior y el año actual, pero solo podrá aplicarse a partir de la anualidad del año actual.
Si este año no me han subido el precio del alquiler, ¿cuál es el máximo que podrán subirme el año que viene?
La fecha de la actualización no coincide con la anualidad
Como hemos visto, en la LAU indican que la actualización de la renta deberá realizarse cada vez que el contrato cumpla 12 meses más. Por lo que la actualización del precio no podrá hacerse ni antes ni después. Así, si firmamos un contrato en junio, la actualización no podrá hacerse en febrero o en agosto.
¿Se podrá actualizar el precio del alquiler en zonas tensionadas con la nueva ley de vivienda?
Sí. La Ley de Vivienda contempla que se pueda actualizar el precio de la renta en los alquileres de vivienda habitual independientemente de si se encuentran en una zona tensionada o no. Eso sí, siempre que se cumplan los requisitos antes mencionados sobre estar plasmado en una cláusula específica en un contrato, avisar con una antelación de 30 días mínimo y hacerlo cuando el contrato cumpla la anualidad.
Fuente : Internet
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